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マンション売却の仲介不動産会社を選ぶ決め手は1つだけ

移住(ミニマリスト)
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この記事を書いた人
ぴーちく(夫)

元CFO×元FPの経歴、今は北国でダウンシフト生活を実験中の夫婦の夫の方です。

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2020年に23区内にあった自宅マンションを売却を完了しました。

私達は、不動産仲介会社として野村不動産アーバンネット(ノムコム)を選択しましたが、どのように比較選定したのかについて記事に整理したいと思います。

 

2019年5月からマンション売却の検討を始めて、2019年11月に売却相手が決定、2020年3月に引き渡しを完了しました。短期間で希望価格でのスムーズなマンション売却に至ったのは、不動産売却の仲介会社さんのお陰だと思っています。

 

マンション売却についてのウェブや本の情報を収集すると、「不動産業界は情報の非対称性な世界が著しい世界だ」と、売り手をビビらせる文言が多く目に付き、非常に不安でした。しかし、今なら言えます。

マンション売却手続きがスムーズに行くかどうかは、不動産仲介業者(の営業担当)との相性次第で、それ以上もそれ以下も分からない運次第だ。

ということを。もちろんただの結果論です。

 

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マンション売却の仲介会社をどのように決めたか

マンション売却にあたって、まず不動産売却の手続き一般について本で学びました。

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丸腰で売却プロセスに臨むよりは、気休めになると思います。その後、売却を仲介する会社をまず選定することになります。

我が家で候補となったのは3社です。野村不動産アーバンネット・SRE不動産(旧ソニー不動産)・その他の中堅不動産会社の3社です。それぞれの候補を選定した理由は、所有するマンションのスペックを考慮して、

 

野村不動産アーバンネット→同じマンション内での売却実績が多い
SRE不動産→不動産業界で先進的なサービスを展開しているイメージがある
その他中堅不動産会社→家の近くに営業所がある

 

というものです。中堅不動産会社は特徴がなかったので早々に候補から漏れましたが、野村不動産アーバンネットとSRE不動産のどちらにするかは最後まで悩みました。

最終的に野村不動産アーバンネットに決めた理由をまとめます。

 

SRE不動産(旧ソニー不動産)について

SRE不動産(旧ソニー不動産)の特徴

 

SREホールディングスでは、「エージェント制度」による、100%お客様の立場で不動産に関するコンサルティングを行っています。お客様に寄り添う姿勢が、大きな信頼を構築しています。

SREホールディングス採用ページより)

特徴は、「エージェント制度」です。

SRE不動産の営業の特徴である、売却エージェント制度・片手仲介については、ホームページの説明が詳しいのでご覧ください。

 

要は、

100%売り手の立場で仲介するから、売り手が損になる行動をとることはありません。(既存の不動産会社は、売り手が損になる態度を取ることがありますけどね)

ということです。

 

なお、SRE不動産のホームページを見ると、その他にも特徴(安心度・納得度・AIの活用・信頼のソニーグループなど)の記載があります。しかし、これらの特徴は、他の大手不動産会社にしても何らかの形で有しているものなので、特に差別要因とはならないと考えます。

 

SRE不動産(旧ソニー不動産)の印象・感想

営業担当者との商談やもらった資料を見て感じたSRE不動産に対する印象・感想です。とにかく、他の大手(既存の古い体質の)不動産会社とは違うのだ!と強い印象を受けました。

 

・営業担当者の話や資料自体がロジック立っててスッキリしている。納得感がある。
・既存の古いとされる非合理的な商慣習の打破を目指す姿勢が好き。
・広告掲載量を意識しているので購入希望者への露出は期待できそう。

 

我が家では、ソニー銀行を愛用し、夫婦の家計管理を行なう際にはソニー生命のライフプランナーのお世話になるほどの、ソニーグループの金融サービスの愛好者です。信頼性と先進性はソニーブランドの十八番ですね。

 

 

・SRE不動産の営業担当者は、既存の古い(とされる)不動産会社出身が多い。業界の古い取引慣習を引きずっている(とされる)、前職を含む他社のネガティブポイントを指摘するのはズルいと感じた。
・不動産仲介手数料が特に安いわけではない。
・部屋の内覧時にSRE不動産の営業担当が立ち会うとは限らない

 

マンションの査定価格についても、SRE不動産の提示価格が目立って高くありませんでしたので、なんのために不動産仲介手数料を払うのだ?という感情を抱きそうな印象でした。

 

ぴーちく(夫)
ぴーちく(夫)
初めて商談したとき、「後日資料を送りますね」と言ってたにも関わらず、その資料が届くことはありませんでした。マンション売却は大きな取引なだけに、こういう小さなイマイチな体験がネガティブな評価につながりますね。

 

野村不動産アーバンネットについて

野村不動産アーバンネットの特徴

 

 

「野村不動産アーバンネット」といえば、信頼と実績の野村ブランドですね。野村グループの営業力と顧客基盤に期待してしまいます。また、我が家は異なりますが「プラウド」ブランドの分譲マンションをグループで展開しているので、「良いブランド」のマンションの売り方ノウハウを有していることを期待します。

 

不動産の教科書というサイトより、「2019年3月時点での仲介各社の売上ランキング」を見ると、

取扱高の多さも安心材料ですし、仲介件数は多くないものの取扱高が多いことからマンションの売却価格が高いことも推測できます。

業界大手でネームバリューもあり、お任せしても大きな失敗はしないだろうなという安心感はあります。

 

野村不動産アーバンネットの印象・感想

営業担当者との商談やもらった資料を見て感じた野村不動産アーバンネットに対する印象・感想です。

 

・住んでいるマンションの別の部屋の売却仲介実績があり、マンションの売り方・長所と短所について理解している。
・マンションの売却にかかるあらゆる場面(図面に乗せる写真の撮影、内覧、契約等の手続きなど)に原則として立ち会ってくれるため安心感が高い。
・地元不動産や金融機関、野村グループ各社の顧客といった顧客基盤を有している。

 

これは、会社に対する評価というより、家の近くの営業所に在籍している、我が家の担当になった営業担当に対する評価になります。ただ、いわゆる既存の大手不動産会社の場合(この記事で、詳細の記載を省略した「その他中堅不動産会社」も同様)、同じような特徴になるのではないでしょうかね。

 

 

・既存の古い商慣習により、逸失利益が発生するのではないか?という恐怖感。

取引前に感じたネガティブポイントは、ただこの1点。自分の見えないところで損失を被るのではないかという恐怖感だけがありました。

 

 

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マンション売却の不動産仲介業者の決め手は1つだけ

先にも書いたとおり、野村不動産アーバンネットに仲介業者を選定してマンション売却の手続きを開始したのが2019年9月。

その後は、2019年10月:内覧開始→2019年11月:売却決定→2020年3月:引き渡しと、本当にスムーズに売却まで完了しました。

 

仲介業者の決定前に、ぴーちく(夫)が

すべて結果論であり、かつぴーちくぱーちく夫婦の所有していたマンション個別の事情によるかもしれません。

不動産仲介業者の決め手になる1点とは

それは、不動産会社の営業担当者との相性、ただ1点です。

マンション売却をした経験を踏まえて、より細かくブレイクダウンすると、ぴーちく(夫)が重視したほうが良いと思った項目は、以下の通りです。

 

・営業担当者の話している内容が分かりやすく納得できるか
・自分の売り出したいマンションの長所と短所を理解できているか
・自分が疑問に思う内容を投げかけた時に丁寧に回答してくれるか
・電話、メールといったコミュニケーションツールを使い分けているか
・販売状況を適宜フィードバックしてくれるか
・手続きに漏れがなく、常に先回りして準備を促してくれるか

 

 

不動産仲介業者の決め手にならないもの

不動産仲介会社を決定する前に散々悩んだ理由は、比較した仲介各社3社の打ち出す会社の特徴が複数あり、それらを検討したためです。しかし今なら言うことができます。

決め手になることなんてほとんど無い!

悩みそうな項目3つを例示してみます。

仲介手数料は決め手にならない

(1円でも安いところじゃないとダメ!という方とは意見が合わないので読み飛ばしてください。)

なぜなら交渉余地があるからです。

ぴーちく(夫)は、適正な対価としての手数料は、少しくらい高くても払っても良いという考えを持っています。実際、野村不動産アーバンネットの仲介手数料は、他の2社と比較して最安値ということではありませんでした。

他社の手数料の価格感を伝えた上で、しっかり交渉すれば拒否されることはないと思いますよ。

手数料が多少高くとも、しっかりと高い価格で売却する能力のある仲介業者にお任せして、売り手の最終的な手取り金額を多くすることが最終ゴールなはずです。

 

マンションの売却査定価格は決め手にならない

売却査定価格で大きな差は生じないと思います。

我が家では、3社にマンション売却査定をお願いしましたが、査定価格に気になるほどの大きな差はありませんでした。査定価格は、マンションのスペックと市況で決まるので、大きな価格差が出るわけないですよね。

個人的には、最も高い査定価格を出したところに任せるのではなく、冷静に市場環境等を把握した上で値下げすることなく一発で売り切れる査定価格を出すところに任せたいと考えていました。そういう意味では、事前にウェブ等のマンション価格のデータベースを参考に価格目安を確認しておいて、変な査定価格(高すぎるとか安すぎる)ではないかだけ確認すれば十分だと思います。

マンションの価格目安は、このサイトで確認していました。

 

「囲い込み」「両手仲介」の発生可能性は決め手にならない

なぜなら「囲い込み」が発生して売り手が損するか否か、「両手仲介」が発生して売り手が損するか否か、それは運次第で誰も分からないからです。

今回のマンション売却取引は、野村不動産アーバンネット社にとっては片手取引でした。(買い手の不動産仲介会社は野村不動産アーバンネット社とは異なる会社でした)。内覧時には、野村不動産アーバンネット社が仲介する購入希望者も複数いらっしゃり、高い購入意向をお持ちの方もいたのに!です。

我が家の営業担当に聞いたのですが、「一番先に購入申込書を出してきたから、他社仲介の方で決定したのは仕方ないですね(笑)」という感じで、清々しい回答でした。

ぴーちく(夫)
ぴーちく(夫)
大手仲介業者に任せたら、見えないところで損するかも…と恐怖感を抱いていた自分が恥ずかしい

 

実際、売却エージェント制度と片手仲介を強く押し出しているSRE不動産は、購入エージェントもやってますからね。これって、両手仲介は発生しないんでしょうかね?

 

 

(最後に)マンション売却の最重要事項はマンションのスペック

これを言ってしまうと、元も子もないのでしょう。

しかし、マンションのスペックが低い(購入希望者が少ない。例えば、古い・汚い・駅から遠い・同じマンション内で多数の売り物件があるなど)と、不動産会社や営業担当者が良くても、順調に売却手続きは進まないと思います。

これまで書いてきたことは、ぴーちくぱーちく所有のマンション個別の事由ですので、その点はご理解ください。

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